九九八十一关。

“三箭齐发”之后，招商蛇口（001979）再启收购南油集团并引起了交易所的关注。

2023年2月27日，招商蛇口收到深交所发出的许可类重组问询函，问询函共涉及16个方面的内容，主要聚焦于：资产评估方法、增值率存在差异以及资金投向是否符合要求等。

(资料图)

招商蛇口本次被问询源于2023年2月17日所发布公告。

其时招商蛇口宣布拟通过发行股份的方式购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，总价约89.28亿元。完成交易后，深投控将持股招商蛇口5.39%，招商局投资发展则持股1.72%。

虽然被交易所发出16问，但从问题本身所涉及的问题来看，招商蛇口重组方案暂时未有发现阻碍重组的原则性问题，但未来其应该在方案上进行优化提升已成定局。资产扫描

在重组公告发出后十日，深交所对招商蛇口发出了问询。

深交所在问询函中提到，交易对方招商局投资发展就交易标的深圳市招商前海实业发展及其下属公司采取静态假设开发法评估的资产(以下简称“承诺补偿资产”)作出业绩承诺，承诺补偿资产在业绩承诺期累计实现的扣除非经常性损益后归属于母公司前海实业的净利润(以下简称“累计承诺净利润”)不低于3500万元。

深交所要求招商蛇口详细说明承诺补偿资产的具体范围及相关资产的具体情况，并结合相关资产目前的开发状态、经营计划等，说明其采用静态假设开发法进行评估的原因、适当性及合规性。

此外，针对招商蛇口提到的南油集团G1地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，且南油集团下属公司持有的另两宗地块到期后能否进行续期存在不确定性的问题，招商蛇口虽然与深投控约定补偿金额等解决方法，但深交所要求招商蛇口说明前述土地被收回或未能正常续期可能对交易标的未来经营的影响，对相关地块的评估作价未考虑前述风险因素是否合理等。

针对核心收购资产之一前海实业增值率仅为0.0005%，但其下属核心资产和胜实业及启迪实业增值率分别高达748033.55%、8841.05%的情况，深交所也要求招商蛇口说明前海实业其他资产的评估情况，以及核心资产增值率高但前海实业未有显著增值的原因及合理性。

对于募资用途，招商蛇口指出募集资金拟用于10个房地产在建项目及补充流动资金，其中合肥滨奥花园项目涉及住宅、体育中心、体育公园等多个业态，且该项目为在建、在售项目，部分已获取预售许可证。

深交所要求招商蛇口区分不同业态分别说明合肥滨奥花园项目涉及的在建、在售及已取得、未取得预售证的具体项目情况，以及本次募投项目资金测算涉及的具体业态及项目情况。

此外，深交所还强调，招商蛇口需结合证监会于2022年11月28日发布的房地产股权融资5项措施，就10个募投项目逐项说明本次募集资金用途是否符合用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等要求。稳健推进

深交所发出的16问看似复杂，实则是例行问询，基本不涉及原则性条款上的问题。

可供参考的例子是，在招商蛇口之前，陆家嘴也曾在去年发布重组公告后，被上交所发出问询函。陆家嘴随后对重组预案进行了优化和修订，目前重组正在稳步推进当中。

从监管的态度以及市场的反应来看，房企再融资是被鼓励的方向。

2月27日晚间，深交所官网发文称已召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构对进一步做好政策落实等意见建议。

根据深交所介绍，股权融资方面，自2022年11月股权融资五项措施发布以来，深市共计9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案，拟合计募集资金434.4亿元。

深交所表示将支持房地产市场平稳健康发展作为一项重要工作，制定专项工作举措，更好发挥资本市场直接融资功能，有力支持合理融资需求，促进改善优质房企资产负债表。

由此可见，在“三支箭”组合的鼓励和指引下，房企未来在股权融资方面将会有更大的作为，而招商蛇口作为央企，也会因此而得到支持与发展。

过去一年，招商蛇口在投资以及销售上表现也明显具有比较优势。根据招商蛇口此前发布公告，2022年全年，其累计实现签约销售面积1193.65万平方米，累计实现签约销售金额2926.02亿元，居于行业前列。

而投资方面，根据中指院统计数据，招商蛇口全年权益拿地金额为525亿元，位列行业第五。股价方面，截至2023年2月28日，招商蛇口总市值为1148亿元，是A股为数不多市值站上了千亿的房企。