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环球观速讯丨滨江老板戚金兴:绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢!

发布时间:2023-06-12 18:03:06 来源:涛哥杂谈

戚金兴,无疑是当前地产行业最敢说的民企老板了。

涛哥之前也曾多次报道戚总讲话,例如2021年,戚老板在业绩会上透露滨江在杭州拍的几块地净利润只有1-2%,引发行业讨论。


(资料图片)

而在最近的一次股东会上,戚总又带来了干货满满的分享,其中提到:

1、滨江要争取保持行业前15的排名;

2、战略性减少拿地区域,不增加新区域;

3、打响三大战役,加速清理历年库存

4、保持人员精简,地产板块不加人

5、集中兵力,在最好的战场(杭州)打仗;

据说,现场有投资者提问:“滨江重仓杭州会不会有风险?”

戚老板则表示:“杭州新增人口全国第一,是全国最好的市场之一,绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢!”可见滨江对于自己领跑杭州的自信。

今天,涛哥就分享滨江6月5日股东会透露的最新信息,素材来自雪球上参会投资者的记录,涛哥略做了修改。

1

2022年经营业绩

1)销售排名提升:2022年,滨江实现销售额1539亿,同比降低了9%,不过由于同行降低的更多,所以排名从22位提高到13位。

2)现金回款增加:现金回笼从2021年的683亿,增加到22年的690亿。

滨江本来目标是现金回笼700亿,但受去年疫情影响,有些项目耽误了一些时间。

销售额下降,现金回笼却略有提升,主要得益于滨江合作项目权益比重提高,此外网签和按揭放款也更快了。总体来说意味着其经营更加健康。

3)拿地保持高位:全年拿地金额达到733.5亿,权益金额374.1亿,全年拿地41块,光杭州就占38块。

不过,权益拿地金额跟2021年469亿相比,还是降了20%,因此面对大家评价滨江很猛的言论,戚金兴之前也曾表示:

“并不是我们猛,而是人家往后退的速度比我们快。不是因为我们前进,而是我们后退的速度比人家小一点。”

4)融资成本下降:2022年融资470亿,较2021年增加22亿,是唯一不需要中债增而独立发债的民企。

在融资整体增加的情况下,利息则继续保持下降趋势。目前有息负债471亿,融资成本已经降低到4.6%,即将发行的最新一期,利率将低于4%。

5)保持人员精简:21年1106名员工,22年1126人。去年新增20人,全部都是暖屋和养老条线的,在地产条线未加人,这也保证了未来不需要减人。

这一点戚老板在年初也表达过:“我经常告诫自己,要控制人数,包括项目的销售员,这是对我们员工最大程度的负责。”

2

2023年战略规划

1)保持行业前15:继续发挥经营优势,规模做到全国的1%,行业排名保持在20位以内,争取15位以内;

戚老板认为,由于行业目前的波动,单纯销售额目标,不如市占率和行业排名目标更加实际,因此提出了市占率1%和力争行业前15的“浮动目标”,更具备长期可执行性。

2)拿地继续聚焦:拿地区域要战略减少,只能在现有有业务的区域内拿地,不能增加区域;

之前戚老板也曾表示,在区域发展上,还是聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角,在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

同时,地销比(拿地金额:销售金额)控制在0.5以内,今年权益拿地控制在300亿以内。

这个目标比很多同行高,有些同行地销比控制0.2以内,因为他们拿地价1千,卖1万多;而杭州地价房价比是1:1.8,所以滨江的地销比定得高。

3)加快现金回流:控制总融资额在470亿以下,靠三大战役加快现金回流,降低负债。

三大战役,是指清理历年库存资源。9年前的2014年,滨江也发起过三大战役,当年三个楼盘回款40亿,化解了当年的难局。

2023年,滨江“新三大战役”要清理库存共234亿。其中:商业大平层133亿;车位和商铺51亿;外地滞销的房子50亿。

目前,已经完成去化了54亿,今年争取完成一半,目标是两年去化80%。

据戚老板透露,滨江滞销的房子主要位于温州和台州。如温州万家花城,计提了1.5亿的跌价准备。这个项目最早交房是2021年,目前只卖出了一半左右。

要知道,滨江已经是浙江房企天花板了,连他们在非核心城市的房子都滞销,可见其他房企日子肯定更不好过。

有参会投资者还补充到,滞销库存是指以一年为限,超过1年不能清盘的算偏冷的楼盘,这样的楼盘滨江占比1/3,绿城占比2/3,龙湖大概是7-80%。

3

对未来的展望

关于房地产市场,未来很严峻,但是滨江并不悲观。

目前城市化到了一定阶段,人均住房面积和城市居民拥房率都已经不低,预计未来大概一年10万亿左右的市场规模,按照1%来说滨江依然能保持千亿。

戚总认为,目前房地产市场杭州第一,上海第二,杭州总体还是供求平衡的,而且人口流入量是第一的。

据悉杭州二手房挂牌量,大约1/3是卖掉置换和改善的,1/3是卖掉打新的,1/3是单纯卖房的,整体结构还算健康。

同时他认为,即使市场进一步恶化,杭州还有三条曾经实施过的政策可以拿出来用:

放开核心区域的限购;放开省内的限购;买房送户口。

每条政策可保一年的销售,至少三年内杭州没大问题。

戚老板还以红军长征为例,表示要集中优势兵力,在最好的战场打仗,如果真不行了再考虑战略转移。

其实滨江那么多年,在浙江省外基本也没赚到钱,之前在上海、深圳的项目,只能算是窗口、门面、形象。所以如今收敛聚焦也完全是正确选择。

4

滨江核心竞争力

还有投资者问到滨江的核心竞争力是什么?

戚金兴认为滨江的品牌优势、人员精简等,这是多年积累形成的,并不是其它房企过来学习一下就可以学去的。

例如这两年全行业都来学滨江,龙湖有30多人的中高层来学习,回去也搞人员精简、财务集中等。

龙湖的销售规模和滨江差不多,融资规模是4倍,人员是6倍。

绿城也是,全口径销售比滨江大一倍,融资规模2.5倍,人员是8倍。

有投资者评价:最初的基因决定发展模式。戚总是干工程的,喜欢人员精干,绿城宋总是老师出身,喜欢身边的人多。

在涛哥看来,龙湖、绿城人效其实都也已经比较高了,但确实不像滨江区域这么聚焦,只能说滨江确实学不来。

此外,还有人问比滨江是不是高周转?戚总认为滨江是高质量,不是高周转。

滨江通过各工种的紧密合作,实现了高效率和高质量的兼顾。此外在限地价、限房价的环境下,慢就是输了。

同时,戚老板还很大方的回应一些受关注的话题,例如滨江某项目用假水槽,是经销商仿冒,已经报案了。

还有深圳安远项目计提坏账7.3亿,虽然遇到了挫折,但滨江最近还是在深圳新拿地了。

总体看下来,戚老板还是分享了很多干货,并且跟绿城龙湖的对比,也体现出他对滨江作为行业优质企业信心十足。

关于今天分享的内容,大家有什么评价?欢迎留言告诉我们。

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